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Droit de préemption rural : précisions sur le contrôle administratif et la fraude au pacte de préférence

Publié le : 12/04/2026 12 avril avr. 04 2026
Brèves Juridiques / Droit immobilier et urbanisme

Par un arrêt du 2 avril 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation précise le régime du droit de préemption rural lorsqu’il interfère avec un pacte de préférence. La décision, rendue sous le numéro 24-22.496, apporte un double éclairage : d’une part, sur l’absence d’exigence de régularité administrative préalable à l’exercice du droit de préemption du preneur ; d’autre part, sur les conditions strictes de caractérisation d’une fraude susceptible d’affecter la vente.

Un contrôle administratif exercé a posteriori

L’acquéreur évincé soutenait que le fermier devait, dès la notification de sa décision de préempter, démontrer la conformité de sa situation au regard du contrôle des structures. La Cour de cassation écarte cette analyse. Au visa des dispositions du Code rural et de la pêche maritime, la Haute juridiction retient que les conditions relatives à l’exploitation du fonds ne constituent pas un préalable à l’exercice du droit de préemption. Leur respect fait l’objet d’un contrôle ultérieur par l’autorité compétente. Il en résulte que l’irrégularité administrative alléguée ne saurait entraîner la nullité de la vente intervenue au profit du preneur. La sanction éventuelle se limite à l’allocation de dommages-intérêts. Ainsi, la validité de la préemption ne dépend pas, au jour de son exercice, de la justification immédiate du respect des règles administratives.

La fraude au pacte de préférence soumise à une preuve exigeante

La décision se prononce également sur l’articulation entre droit de préemption et pacte de préférence. La Cour rappelle que seule la démonstration d’un concert frauduleux entre bailleur et preneur est de nature à justifier soit l’annulation de la vente, soit la substitution du bénéficiaire évincé. En l’espèce, il était invoqué l’existence de liens étroits entre les structures sociétaires et l’intervention de dirigeants communs pour établir une organisation anticipée de la préemption. Les juges du fond ont toutefois souverainement estimé qu’aucune entente frauduleuse n’était caractérisée, notamment faute de preuve de la connaissance du pacte par la société preneuse lors de la conclusion du bail. Par cet arrêt du 2 avril 2026 (Cass. civ. 3e, 2 avr. 2026, n° 24-22.496), la Cour confirme la primauté d’une preuve concrète de la fraude et dissocie clairement la régularité administrative de la validité même de la préemption rurale.
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