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Dispositif Jeanbrun : nouveau statut du bailleur privé

Publié le : 18/03/2026 18 mars mars 03 2026
Brèves Juridiques / Droit immobilier et urbanisme

La loi de finances pour 2026 institue un nouveau cadre applicable aux investisseurs personnes physiques, dénommé « dispositif Jeanbrun », qui modifie en profondeur le traitement fiscal des revenus fonciers. Ce statut de bailleur privé repose sur un mécanisme inédit d’amortissement et marque un recentrage assumé de l’avantage fiscal en faveur de la location nue. Le législateur poursuit un double objectif consistant à encourager la production de logements présentant une performance énergétique élevée et à consolider l’offre locative assortie de loyers réglementés.

Champ d’application et conditions d’accès au dispositif

Le bénéfice du dispositif est réservé aux logements neufs achevés après le 1er janvier 2026 et conformes à la réglementation environnementale RE2020. Sont également éligibles les biens anciens ayant fait l’objet de travaux substantiels, notamment de rénovation énergétique, pour un montant au moins égal à 30 % du prix d’acquisition. La mise en location doit intervenir sous la forme d’une location nue, sans condition de zonage territorial. Le bailleur est tenu de respecter des plafonds de loyers correspondant aux segments très social, social ou intermédiaire. Des exigences de performance énergétique sont prévues selon la nature du bien : les logements neufs doivent atteindre une classe énergétique A ou B, tandis que les logements anciens rénovés doivent justifier d’une classe minimale D. Un engagement de location d’une durée minimale de neuf ans est requis.

Portée fiscale et effets sur la plus-value

Le statut ouvre droit à un amortissement annuel d’une fraction du prix d’acquisition pendant douze ans, dans la limite de 80 % de la valeur du bien. Le montant déductible est plafonné à 8 000 euros par an et limité à deux logements par foyer fiscal. Cet amortissement se cumule avec les charges déductibles de droit commun, telles que les intérêts d’emprunt, la taxe foncière ou les frais de gestion, réduisant ainsi l’assiette imposable des revenus fonciers. La réforme s’inscrit parallèlement dans un mouvement de réduction du taux d’amortissement applicable au LMNP à compter de 2026, traduisant une volonté de rééquilibrage en faveur de la location nue. Il convient enfin de relever que l’amortissement pratiqué minore la valeur fiscale d’acquisition. En cas de cession, cette diminution est intégrée dans le calcul de la plus-value immobilière, susceptible d’en majorer le montant imposable.
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