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Cass. 3e civ., 26 mars 2026, n° 24-14.789 : point de départ des pénalités en CCMI et exclusion de la force majeure

Publié le : 10/06/2026 10 juin juin 06 2026
Brèves Juridiques / Droit immobilier et urbanisme

La troisième chambre civile précise, par un arrêt du 26 mars 2026 (Cass. 3e civ., n° 24-14.789), le régime du contrat de construction de maison individuelle au regard du point de départ des pénalités de retard et des conditions d’exonération fondées sur la force majeure.

Conditions suspensives et détermination du point de départ des pénalités en CCMI

Plusieurs maîtres d’ouvrage avaient conclu des CCMI comportant des conditions suspensives, parmi lesquelles la remise des garanties légales obligatoires, en particulier la garantie de livraison et l’assurance dommages-ouvrage. En l’espèce, ces garanties n’avaient été produites que plusieurs mois après la signature des contrats, ce qui avait empêché le dépôt de la déclaration d’ouverture de chantier. La question portait sur la date à partir de laquelle le délai contractuel d’exécution devait commencer à courir et, corrélativement, sur le calcul des pénalités de retard. La cour d’appel avait jugé que le délai ne pouvait débuter qu’à compter de la réalisation des conditions suspensives et du lancement effectif des travaux. La Cour de cassation approuve ce raisonnement. Elle relève que ces conditions conditionnaient l’ouverture du chantier et déterminaient nécessairement le point de départ du délai d’exécution. Elle précise également que la poursuite de l’exécution contractuelle est susceptible de caractériser une renonciation à se prévaloir de la caducité. Le retard doit ainsi être apprécié à compter de la levée des conditions suspensives ayant différé l’ouverture du chantier et du commencement effectif des travaux.

Absence de force majeure en cas d’imputabilité des désordres au constructeur

La juridiction d’appel avait par ailleurs admis que certains incidents survenus au cours d’une expertise judiciaire, tenant notamment au décès d’un expert et à l’annulation d’un rapport pour partialité, constituaient un cas de force majeure partiellement exonératoire, justifiant une réduction des pénalités. La troisième chambre civile censure cette analyse. Elle rappelle que la force majeure suppose un événement extérieur au débiteur. Or les désordres à l’origine de l’expertise étaient imputables au constructeur. Les difficultés rencontrées lors des opérations d’expertise, bien qu’ayant prolongé leur durée, ne présentent donc pas le caractère d’extériorité requis. En conséquence, aucune exonération, même partielle, des pénalités de retard ne pouvait être retenue.
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