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Cass. 3e civ., 16 avril 2026, n° 24-13.191 : le congé pour reprise est un droit strictement personnel

Publié le : 21/04/2026 21 avril avr. 04 2026
Brèves Juridiques / Droit immobilier et urbanisme

Dans un arrêt du 16 avril 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation précise les conditions d’exercice du congé pour reprise en matière de bail d’habitation. La décision, rendue sous le numéro 24-13.191, rappelle le caractère strictement personnel de ce droit et en délimite les effets en cas de décès du bailleur avant le terme du préavis.

Un congé pour reprise attaché à la personne du bénéficiaire

Saisie d’un litige né à la suite du décès d’une bailleresse ayant délivré un congé pour reprendre le logement afin de l’habiter, la Cour de cassation censure l’analyse des juges du fond qui avaient admis la transmissibilité du droit de reprise à l’héritier. La Haute juridiction souligne que le congé pour reprise doit identifier précisément son bénéficiaire et reposer sur une intention réelle et sérieuse d’occuper le bien. Cette exigence implique une appréciation concrète de la situation personnelle de celui qui entend reprendre le logement. Le droit de reprise ne saurait ainsi faire l’objet d’une substitution automatique au profit d’un tiers, fût-il héritier. En conséquence, lorsque le bénéficiaire désigné décède avant la date d’effet du congé, l’acte est privé d’effet. L’intention d’habiter les lieux étant indissociablement liée à la personne qui l’a exprimée, elle ne peut survivre à son décès.

La protection du locataire et le maintien des obligations locatives

Par cette solution, la Cour garantit la stabilité de la situation du locataire, lequel doit pouvoir connaître avec certitude l’identité du bénéficiaire de la reprise. Autoriser la transmission du congé reviendrait à modifier unilatéralement ses conditions essentielles. La décision distingue toutefois l’inefficacité du congé et la poursuite des effets du contrat. L’anéantissement du congé n’affecte pas les obligations nées du bail d’habitation. Les dettes locatives demeurent exigibles, indépendamment du décès du bailleur et de l’irrégularité du congé. L’arrêt, consultable sur le site de Legifrance (Cass. Civ. 3e, 16 avr. 2026, n° 24-13.191), consacre ainsi le caractère strictement personnel du droit de reprise et en précise les conséquences en cas de disparition du bailleur avant l’échéance du préavis.
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