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Exigibilité anticipée des charges : vigilance accrue sur la mise en demeure et le périmètre de la procédure accélérée

Publié le : 15/07/2026 15 juillet juil. 07 2026
Brèves Juridiques / Droit immobilier et urbanisme

L’exigibilité anticipée des charges de copropriété obéit à un formalisme strict. Par un arrêt du 18 juin 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation rappelle les conditions de mise en œuvre de la procédure accélérée au fond prévue à l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, tant s’agissant du contenu de la mise en demeure que du périmètre des demandes recevables.

Une mise en demeure précise, condition de l’exigibilité anticipée des charges

Un syndicat des copropriétaires avait assigné une copropriétaire en paiement de charges impayées sur le fondement de l’article 19-2. La cour d’appel avait accueilli la demande, en se fondant sur la production des procès-verbaux d’assemblées générales, d’un décompte de créance ainsi que d’une mise en demeure du 11 juin 2021 accompagnée d’un relevé de compte. La Cour de cassation censure cette décision (Cass. 3e civ., 18 juin 2026, n° 24-19.950). Elle rappelle que la mise en demeure préalable doit mentionner avec précision la nature et le montant des provisions réclamées. Cette exigence conditionne l’exigibilité anticipée des autres sommes dues au titre des charges de copropriété. Il appartenait aux juges du fond de vérifier si la mise en demeure détaillait effectivement les provisions impayées susceptibles d’entraîner cette exigibilité et de constater la défaillance de la copropriétaire dans le délai d’un mois. À défaut, la décision est privée de base légale.

Un champ d’application strictement limité aux charges de copropriété

Le syndicat sollicitait également le remboursement de frais de déménagement engagés lors de travaux réalisés dans l’immeuble. La cour d’appel avait admis cette demande en raison de son lien avec la demande principale. La Haute juridiction casse également sur ce point. Elle souligne que le président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, ne peut connaître que des demandes expressément visées par l’article 19-2, limitées aux provisions et sommes exigibles au titre des charges de copropriété. Une demande indemnitaire, même en lien avec les relations financières entre le syndicat et un copropriétaire, excède ce cadre. L’arrêt confirme ainsi l’interprétation stricte du champ de cette procédure spéciale de recouvrement.
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