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Acte de notoriété acquisitive : l’absence de force probante ne suffit pas à entraîner la nullité

Publié le : 24/06/2026 24 juin juin 06 2026
Brèves Juridiques / Droit immobilier et urbanisme

La prescription acquisitive constitue un mode d’acquisition de la propriété fondé sur l’exercice d’une possession répondant à des exigences strictes de continuité, de paix, de publicité et d’absence d’équivoque. Afin d’en faciliter la démonstration, la pratique notariale recourt à l’acte de notoriété acquisitive, instrument authentique destiné à constater une possession trentenaire. La portée exacte de cet acte, notamment lorsqu’il est contesté, a été précisée par la Cour de cassation dans un arrêt du 21 mai 2026 (Cass. 3e civ., n° 23-23.911, disponible sur Legifrance). En l’espèce, une propriétaire revendiquait une parcelle en se prévalant d’un acte de notoriété acquisitive établi en 2015. Les défendeurs contestaient la réalité d’une possession utile et sollicitaient l’annulation de l’acte, soutenant que les conditions de la prescription n’étaient pas réunies.

L’insuffisance des éléments de possession peut-elle justifier l’annulation de l’acte ?

Les juges du fond avaient relevé que les déclarations consignées dans l’acte étaient contredites par les constatations d’un géomètre-expert intervenu antérieurement pour un bornage. Il ressortait de ces éléments que plusieurs personnes revendiquaient la parcelle, excluant ainsi l’existence d’une possession paisible et non équivoque. Estimant que la preuve d’une possession trentenaire régulière n’était pas rapportée, la cour d’appel avait prononcé l’annulation de l’acte de notoriété acquisitive. L’absence de réunion des conditions de la prescription trentenaire était ainsi assimilée à une cause de nullité de l’acte authentique.

Quelle distinction entre validité de l’acte authentique et force probante ?

La troisième chambre civile casse partiellement la décision. Elle rappelle que l’acte de notoriété acquisitive, en tant qu’acte authentique, ne peut être annulé pour la seule raison que son contenu ne permet pas d’établir la prescription invoquée. Les motifs retenus par les juges du fond caractérisaient uniquement une insuffisance de valeur probante quant à la réalité d’une possession répondant aux exigences légales. Une telle insuffisance affecte l’efficacité de l’acte dans le débat probatoire, sans atteindre sa validité intrinsèque. La Haute juridiction opère ainsi une distinction nette entre l’existence formelle de l’acte et sa capacité à démontrer l’acquisition de la propriété par prescription. L’acte peut demeurer valable tout en étant impropre à établir le droit revendiqué.
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